Alors que le marché immobilier français connaît des turbulences liées à la hausse des taux d’intérêt et à une offre de biens en recul, Caen tire son épingle du jeu. Ville moyenne à taille humaine, capitale du Calvados et carrefour stratégique en Normandie, Caen séduit autant les primo-accédants que les investisseurs.
Mais faut-il acheter en 2025 ? Les prix ont-ils baissé ou augmenté ? Quels sont les quartiers les plus chers, les plus porteurs, ou les plus accessibles ? Faut-il privilégier l’ancien ou le neuf ? Et quelles sont les perspectives pour les mois à venir ?
👉 Cet article vous propose un état des lieux complet du marché immobilier à Caen en 2025, avec des chiffres à jour, des analyses de quartiers, des conseils personnalisés et un éclairage sur les solutions concrètes proposées au Salon Home Days, qui se tiendra du 21 au 23 novembre au Parc Expo de Caen.
En 2025, le prix moyen au m² à Caen s’établit autour de 3 573 €, tous biens confondus. Il s’agit d’une hausse de +15 % sur un an, et de +50 % sur cinq ans, selon les données consolidées de MeilleursAgents et Figaro Immobilier.
Ces chiffres cachent toutefois des écarts notables entre le neuf et l’ancien, entre appartements et maisons, et surtout entre quartiers.
Appartements : en forte demande, notamment dans l’hypercentre et autour des pôles universitaires, les prix atteignent en moyenne 3 717 €/m², avec une hausse spectaculaire de +17 % sur un an.
Maisons : elles se négocient en moyenne autour de 2 905 €/m², avec une évolution plus modérée (+1 % sur un an), mais toujours une forte valorisation sur 5 ans (+29 %).
📊 Source : immobilier.lefigaro.fr, juillet 2025
Le neuf à Caen se négocie en moyenne à 4 480 €/m², soit près de 50 % plus cher que l’ancien. Cet écart s’explique par :
La rareté des programmes neufs dans l’intra-muros
La performance énergétique (RE2020, BBC, DPE A)
Les garanties associées (décennale, biennale, etc.)
L’éligibilité au PTZ, encore actif sur certains secteurs
À l’inverse, l’ancien reste plus accessible, mais peut nécessiter des travaux de rénovation énergétique ou d’adaptation, un facteur à bien intégrer dans son budget global.
Le marché immobilier caennais est marqué par une forte hétérogénéité des prix selon les quartiers.
En 2025, certains secteurs comme Le Port ou Université dépassent les 4 000 €/m², tandis que d’autres comme Beaulieu ou Saint-Jean restent nettement plus accessibles. Comprendre ces disparités est essentiel pour affiner son projet, qu’il s’agisse d’un achat, d’un investissement ou d’une revente.
| Quartier | Prix moyen au m² (2025) | Évolution sur 1 an | Profil du quartier | Intérêt pour… |
|---|---|---|---|---|
| Université | 4 194 € | +12 % | Jeune, étudiant, central, recherché | Investissement locatif |
| Le Port | 4 003 € | +9 % | Haut de gamme, résidentiel, vue canal | Résidence principale premium |
| Centre-ville | ~3 648 € | +8 % | Historique, vivant, bien desservi | Primo-accédants / Seniors |
| Rives de l’Orne | ~3 125 € | +6 % | Récent, proche gare et commerces | Couples actifs / investisseurs |
| Venoix | 3 041 € | +10 % | Résidentiel, familial, proche CHU | Familles / jeunes cadres |
| Beaulieu | ~2 800 € | +4 % | Calme, périphérique, maison avec jardin | Familles / budgets serrés |
| Saint-Jean | ~2 700 € | Stable | Quartier populaire en transition | Opportunités pour rénover |
📊 Sources croisées : Figaro Immobilier, PAP.fr, MeilleursAgents, juillet 2025.
Les plus chers : Université et Le Port concentrent les prix les plus élevés. Ce sont des quartiers avec peu d’offres, très demandés pour leur cadre et leur proximité avec les services.
Les plus dynamiques : Venoix et Rives de l’Orne montrent une croissance rapide, portés par les jeunes familles et les infrastructures (transports, CHU, centres commerciaux).
Les plus accessibles : Saint-Jean et Beaulieu offrent encore des opportunités sous les 3 000 €/m², à condition d’accepter quelques travaux et de cibler une vision patrimoniale à long terme.
Vous êtes primo-accédant ? Regardez du côté de Venoix, Saint-Jean ou les abords de la Grâce-de-Dieu.
Vous investissez pour louer ? L’Université ou Rives de l’Orne offrent un fort potentiel locatif avec une demande stable.
Vous cherchez une maison familiale ? Beaulieu, la Folie-Couvrechef ou Saint-Germain-la-Blanche-Herbe (en limite de Caen) sont des pistes à explorer.
Vous revendez ? Le centre et Le Port conservent leur attractivité et permettent une valorisation plus sûre.
À Caen comme ailleurs, le choix entre logement ancien ou neuf dépend de nombreux critères : budget, projet de vie, confort souhaité, stratégie patrimoniale ou capacité à entreprendre des travaux.
En 2025, l’écart de prix entre les deux est toujours significatif, mais les aides, les garanties et les performances énergétiques peuvent faire pencher la balance.
👉 Le neuf est idéal pour les jeunes actifs, les primo-accédants avec financement sécurisé, ou les seniors recherchant un logement sans travaux.
👉 L’ancien convient bien aux familles, aux investisseurs cherchant à rénover ou aux acheteurs prêts à faire quelques travaux pour accéder à une localisation de choix.
Avec la loi Climat et Résilience, les logements classés G ou F (selon le DPE) sont progressivement interdits à la location.
Acheter un bien ancien impose donc souvent d’envisager des travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation, sous peine d’être limité à l’usage en résidence principale.
Bonne nouvelle : de nombreuses aides sont disponibles pour financer ces améliorations (MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, aides régionales…).
Avec plus de 66 % de locataires et une forte population étudiante, Caen séduit les investisseurs immobiliers.
En 2025, malgré un contexte national de durcissement des conditions d’accès au crédit, la préfecture du Calvados conserve des atouts structurants : dynamisme locatif, prix encore attractifs dans certains quartiers, et rendements locatifs solides.
| Indicateur | Valeur 2025 |
|---|---|
| Taux de locataires à Caen | 66 % des ménages |
| Rendement locatif brut moyen | 5,4 % (tous types de biens confondus) |
| Rendement brut studio / T1 (Université / Port) | Jusqu’à 7 % |
| Loyers moyens | 13 à 17 €/m² selon le quartier (trackstone.fr) |
🎯 Source : Trackstone, Kazba.fr, PAP, SeLoger – Données 2024-2025
30 000 étudiants chaque année, répartis entre l’Université de Caen, les écoles de commerce, de santé, de droit ou d’ingénierie
Forte présence de jeunes actifs (fonction publique, CHU, tertiaire)
Peu de vacances locatives dans les quartiers proches du centre, de la gare ou de l’Université
📍 Les quartiers les plus porteurs pour louer facilement :
Université
Le Port
Rives de l’Orne
Venoix (hôpitaux)
Hastings (mixte familial / étudiants)
Les projets immobiliers suscitent souvent plus de questions que de réponses. Contexte économique incertain, réglementation mouvante, fiscalité complexe, choix techniques multiples… Il est facile de se perdre dans la masse d’informations disponibles en ligne.
C’est justement pour répondre à ces enjeux concrets que le Salon Home Days a été conçu : un événement immobilier de proximité, pensé pour vous aider à faire avancer vos projets avec clarté, efficacité et confiance.
Du 21 au 23 novembre 2025, au Parc des Expositions de Caen, le Salon Home Days rassemble plus de 100 exposants, tous spécialistes de la maison et de l’immobilier :
Promoteurs et constructeurs locaux pour découvrir les programmes en cours ou à venir
Agents immobiliers et notaires pour mieux comprendre les prix, les actes, les démarches
Banques, courtiers, gestionnaires de patrimoine pour optimiser votre financement ou votre fiscalité
Artisans et architectes pour rénover, agrandir, améliorer votre habitat
Conférences gratuites chaque jour, animées par des experts, sur les sujets qui vous concernent
Parce qu’un projet immobilier, c’est trop important pour rester dans le flou. En venant au Salon Home Days, vous pouvez :
Gagner du temps en rencontrant en un même lieu des professionnels fiables
Poser vos questions en direct à des experts locaux
Découvrir des solutions auxquelles vous n’aviez pas pensé
Comparer les offres, les quartiers, les garanties, les conditions de financement
Sortir du virtuel et bâtir une relation de confiance avec les bons interlocuteurs
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Cet article vous éclaire, avec des conseils issus des sources officielles et du terrain, pour que votre projet immobilier démarre sereinement.
